La nuda propiedad es una figura legal recogida en el Código Civil español que hace referencia a la propiedad de un bien mueble o inmueble cuyo uso, sin embargo está limitado para este propietario. Un concepto que en ocasiones, resulta difícil de entender, al no encajar en la concepción que popularmente se tiene de la propiedad de un inmueble. Y hablamos de inmuebles porque lo habitual es hacer referencia a la nuda propiedad y al derecho de usufructo del mismo, cuando hablamos de bienes inmuebles.
¿Qué es la nuda propiedad?
Si alguien te preguntara si hay alguna diferencia entre la propiedad y la posesión ¿qué contestarías? A bote pronto parece que van de la mano, o al menos es lo que habitualmente pensamos. Sin embargo, cuando hablamos de nuda propiedad estamos diferenciando claramente la posesión de la propiedad de un bien. Imaginémos por ejemplo que hablamos de un piso, el dueño del piso es el propietario, pero no tiene por qué ser necesariamente la persona que goza de su uso y disfrute. Es más, puede tener además, limitado su derecho a la explotación económica de este piso.
Veámoslo de forma práctica: Un matrimonio en el que uno de los cónyuges fallece, dejando a un descenciente la propiedad de un piso; al cónyuge que sobrevive sin embargo le deja el uso y disfrute del mismo. Lo que habitualmente se conoce como usufructo del cónyuge viudo. El término de nuda propiedad como podemos comprobar no es nada nuevo, sí lo es, sin embargo, la utilidad práctica que actualmente se le está dando a esta figura legal.
Nuevos usos de la nuda propiedad: la fórmula para sustentar una población envejecida
En una sociedad como la actual en la que el envejecimiento poblacional es cada vez más evidente, se han desarrollado mecanismos financieros y de inversión en los que las necesidades de esta población se ven cubiertas con la figura de la nuda propiedad. Estamos hablando de personas de avanzada edad que venden la nuda propiedad del inmueble en el que residen, garantizándose su posesión mientras vivan.
Las personas que adquieren esta nuda propiedad, se suelen garantizar además,la propiedad plena de estos bienes a un precio inferior al valor de mercado actual. Pensemos por ejemplo a la población más joven que tiene complicado acceder al mercado inmobiliario.
Este tipo de contratos se han convertido en un complemento de ingresos ideal para aquellas personas cuyos ingresos resultan insuficientes llegados a cierta edad y para los que se hace complicado abandonar su vivienda.
¿Como se puede adquirir la nuda propiedad?
¿Como puedo hacerme con la propiedad de un bien, sin tener su posesión? Hasta el momento hemos hecho mención a dos supuestos: la venta y la herencia
Existe además, una tercera fórmula para hacernos con la nuda propiedad de un bien: la donación.
En todos estos casos los derechos de propietario y usufructuario son los mismos, no existe por lo tanto, diferencia entre los derechos y deberes otorgados a cada uno de ellos en función a la forma de adquisición de los mismos.
¿Cuales son los derechos y deberes que tiene la persona que adquiere la nuda propiedad?
Desde el momento en el que una persona se convierte en nuda propietaria de un bien, ya sea mueble o inmueble, pasa a tener la titularidad sobre el mismo. Una titularidad que le confiere los siguientes derechos:
- Derecho a vender la propiedad, siempre unida esta venta, al mantenimiento del derecho de usufructo; quiere esto decir que el nuevo propietario adquirirá la propiedad, pero no la posesión de bien adquirido.
- Derecho a hacer las obras y mejoras que crea convenientes, a fin de mantener o aumentar el valor dela vivienda; deberá tener cuidado de no alterar el usufructo ni causar perjuicios al usufructuario.
- Tiene derecho además a constituír una hipoteca sobre la nuda propiedad
- Podrá ser indemnizado por los daños que el usufructuario cause en su propiedad durante sus uso y disfrute y que sean además imputables al mismo.
- Derecho a ser restituido en la plena propiedad de bien una vez finalizado el usufructo.
- Derecho al tesoro oculto, una cuestión que puede carecer de importancia pero que viene recogida en el Código Cicil español como derecho del nudo propietario.
Y como suele ser habitual, los derechos suelen traer aparejadas ciertas obligaciones:
- Respetar el derecho de uso y disfrute del usufructuario.
- Hacer frente a las reparaciones extraordinarias del bien, así como los gastos de la comunidad en caso de que los hubiere. En este último caso puede establecerse por contrato que sea el usufructuario quien haga frente a estas cuotas. En caso de incumplimiento de estos pagos, la comunidad se dirigirá en todo caso al nudo propietario que deberá hacer frente a las mismas.
- Abonar las cuotas de la hipoteca en caso de existir sobre dicho bien.
- No alterar la forma ni la sustancia del bien, quiere esto decir que debe abstenerse de realizar cualquier acto que pudiera llegar a perjudicar el ejercicio de los derechos inherentes al usufructuario.
- Debe ceder al usufructuario además de uso y disfrute del bien, de los frutos obtenidos del mismo, cuestión que cobra especial relevancia por ejemplo en las fincas de explotación rústica.
- El propietario debe pagar todos los impuestos que recaigan sobre el bien inmueble, con la excepción del IBI, cuya obligación de pago corresponde al usufructuario.
Ventajas y riesgos de la nuda propiedad
Una de las principales ventajas que tienen los compradores de la nuda propiedad de un bien, el es precio que tiene. Un precio inferior al normal de mercado, al llevar aparejado, y esto hay que tenerlo muy claro, una limitación en el derecho de propiedad. Cierto es que es una limitación temporal, pero limitación al fin y al cabo.
Es además una operación a largo plazo, que como todas las operaciones financieras de este tipo llevan aparejada una rentabilidad golosa para los inversores. El tiempo convierte a esta inversión en una ganancia que el tiempo se ha encargado de «engordar».
El hecho de que el antiguo propietario siga usando y disfrutando la propiedad se converte casi siempre en una garantia de mantenimiento de la misma, evitándose el deterioro y los posibles desperfectos que un inquilino cualquiera, por ejemplo puede acarrear.
Si hacemos mención a los riesgos de este tipo de operaciones, el más evidente es que nunca sabes cuando vas a poder disfrutar de la plena propiedad de este bien, al estar ligado sí o sí a la totalidad de la vida del usufructuario.
Debe tenerse en cuenta además que el usufructuario tiene derecho a alquilar la vivienda a otra persona, algo que no siempre es del agrado del nudo propietario. Cierto es que de fallecer el usufructuario pasaría a ser de pleno derecho el arrendador, recibiendo por lo tanto los beneficios que dicho arrendamiento genere.
Otro de los inconvenientes a tener en cuenta, es que puede darse el caso de que el usufructuario no cumpla con sus obligaciones de matenimiento regular del bien; de esta forma podría verse afectado el valor futuro del bien al verse mermado.
¿Es la nuda propiedad un negocio de futuro?
La inversión inmobiliaria es una opción tradicional a la hora de obtener una cierta rentabilidad; la evolución de la sociedad y de la economía mundial ha hecho que la venta de la nuda propiedad se perfile como la opción ideal para ambas partes.
Compradores jóvenes que ven en esta figura del derecho civil la única forma de alcanzar el precio de una vivienda, inversores sin prisas que no se la quieres jugar o personas mayores que quieren afrontar su vejez de una forma tranquila, hacen de la nuda propiedad una opción más que viable hoy en día.
Un modelo de inversión que cuenta con una legislación clara en cuanto a su regulación y que ofrece para ambas partes la suficiente claridad para que pueda hacerse con todas las garantías.
